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阮秉森:中国人爱买什么样的美国房子

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中国人在美国买屋呢,最要紧的就是新。中国人喜新厌旧,不破不立,看到旧的房子,想到将来要住在这样的房子里,顿时颜面尽失,捂着眼睛赶紧离开。美国人并不嫌弃旧,有时候还以旧为荣,觉得他们懂得保存和欣赏传统的设计和工艺。有的老房子出售时,专门凸显该房有近百年的悠久历史,强调原本的风格得以保留。

(AACYF洛杉矶讯:日渐热络的华人在美购屋交易,引发众多朋友的关心和询问,现特刊发南加州知名华裔房地产经纪专家阮秉森先生的撰文,详细解说如何选购房屋以及房屋购置的具体步骤和注意事项,具有较强的专业水准和实用参考价值)

二十年前,我初到美国上研究生,有两个景象让我心潮澎湃,一是从夜空俯视,美国的城市灯火辉煌、灿若繁星,仿佛在炫耀她有用之不竭的能源;二是美国的住宅千姿百态、前后院绿草如茵,显示出民众生活的舒适和优越。二十年后,我接待了一批又一批的中国买房团,绿草如茵的独立屋已经不在中国人的话下了,城市中最豪华的房子只要出现在市场上,就可能被一掷千金的中国人买走;而美国城市的灯火,则被人讥笑成偏僻荒凉的乡下。

中国越来越富强了。俗话说,安身才能立命,懂得这个道理的中国人先是一窝蜂地坐拥城市繁华,接着一窝蜂地享受田园风光。到如今,打房声四起,眼看中国的房市hold不住了,中国人又飘洋过海,寻寻觅觅,当然,隔壁的名古屋没法买,于是飘到美国,正好赶上美国房市筑底,乘以6点3之后出奇的便宜。腰缠万贯的中国人心里说:抄她的底赚钱,再用炒房来扰乱她的市场,一举两得。

中国人是如何在美抢购华屋的呢?他们的标准和喜好又是怎样的呢?

中国人在美国买屋呢,最要紧的就是新。中国人喜新厌旧,不破不立,看到旧的房子,想到将来要住在这样的房子里,顿时颜面尽失,捂着眼睛赶紧离开。美国人并不嫌弃旧,有时候还以旧为荣,觉得他们懂得保存和欣赏传统的设计和工艺。有的老房子出售时,专门凸显该房有近百年的悠久历史,强调原本的风格得以保留。这下好了,中美两国的购屋者各求所需,成了互补。

中国人在美国买屋呢,第二最要紧的就是地大。对于只拥有70年使用权、从未拥有过土地所有权的中国人来说,土地是何等的神圣!词后面加个“公”才足以表达敬意。有人把美国的荒地拿到中国拍卖,立即引起轰动和抢购,殊不知,可利用的土地就像钻石,不可利用的土地就像玻璃,一钱不值。在购买独立屋的时候,土地的确比较值钱,因为土地大就有加建的空间(可利用);土地大容易保护隐私;土地大绿化好,也使环境更怡人。怪不得,当年欧阳修买房子的时候,也是先问经纪人“庭院深深深几许?”不过,好区地大成本就高,购买时应综合考量。

中国人在美国买屋呢,第三最要紧的就是外表气派。中国人生活的哲学叫面子哲学。房屋的外表就是面子,外表平庸会让人矮三分、挂不住。但中国人气派的标准与美国人不尽相同,中国人的气派常指欧式的建筑风格,尤其欣赏维多利亚式的风格,有装饰、有华柱、有圆拱,有尖顶,挑高,多窗,线条繁复多变。这样的外形当然豪华典雅。不过要面子,也要里子,有的夸张外形会影响内部的格局,例如一些“高尖端”的建筑,上层会出现倾斜天花板式的阁楼空间,相当浪费和别扭。所以,关注外表的同时也要关注内部的格局。

中国人在美国买屋呢,第四最要紧的就是学校好、华人多。为了有好邻居和好学校,孟母三迁。孟母若离乡背井,完成第四迁的壮举来到美国,却不能让孟子上一个更好的学校,那孟母还不手持剪刀、找掏钱买房的孟父算账?但令孟母迷惑的是,美国高品质的生活地区学校都不错,可是成绩好的学校并不一定是高品质的生活地区。这就像有前途的学生成绩都不错,但成绩不错的学生并不见得都有前途一样。所以孟子忍不住对他妈说,生活为重,成绩次之。来到美国的中国人听了孟子这番言论,拼命找寻华人聚居的城市,认为这样才有方便舒适的生活。中国话是不能不说滴,中国胃是无法改变滴,除了华人城市,哪儿能满足这样的条件?此外,现在华人城市的房价hold住了,比起跌跌不休的其他城市,华人区的房价最坚挺。中国人在很多方面是一盘散沙,可是在居住方面是相当有凝聚力滴。

中国人在美国买屋呢,第五最要紧的就是方位。中国人习惯于坐北朝南,生活的阴暗面看得太多,实在已经受不了了。原则上,早上的阳光是不可少的,下午的西晒是不能有的。但美国房子里众多的卧室及客厅分布在不同的方向,这个房间朝南,那个房间可能就朝东了。这时候,抓住主要矛盾就是中国人的拿手绝活了。

中国人在美国买屋呢,第六最要紧的就是砍价。美国佬对中国的购屋者是既爱又恨,爱的是中国买家有钱,恨的是凶狠的砍价习惯。中国人喜欢忽悠,能把20元钱的商品,标成2000元来卖,最后一刀见骨地砍下去,700元成交。买者觉得爽,卖者也窃喜。忽悠多了,真理的标准出现轻度的模糊。因此到了美国买屋,仍豪气不改,200万的房子,出价109万,几乎将卖家劈成两半。碰壁之后,下次见到200万的房子,终于放下屠刀、立地成佛,扭扭捏捏出价150万。

美国人做生意忽悠不忽悠?也忽悠,但不会把自己忽悠到市场范围之外。经纪人在卖主确定房价之前,一般都要提供一份市场分析报告,价格是根据同一地区最近销售的统计来确定的,当然上下也有空间,但定价太高,房子可能完全无人问津。正确的做法是,在抽刀之前,先让经纪人提供一份市场分析,看看这个房子的定价是低于市场、还是高于市场,若是高于市场,高多少?根据这个数字,再加上实地考察的感觉,再加上挥刀猛砍的惯性,给出一个砍肉不砍骨的价钱。

以上就是中国人来美买屋的特点,总的来说是英明的,但也掺杂者迷思。

相比之下,美国人买屋大多遵循他们自己的简单黄金定律:地点、地点、还是地点。你可以这么理解,头一个地点是大的区域范围,例如要选气候宜人、有山有海、房价跌幅较深的地区,可能会选南加州或佛罗里达州。第二个地点是城市和社区。第三个地点是地段、街区和房屋的具体位置。但你也可以这么理解,美国人没有几千年的文化,讲不出个所以然,只好重复这个词:地点、地点、地点。

美国加州购屋秘笈之一:现款买屋要做哪些准备?

(1) 押金支票。押金一般是房价的1%到3%之间,出价时先不会兑现,只向卖家提供支票影印本。买卖双方谈完条件、互相接受之后,这张支票才会真正存入过户公证公司。所以到了美国,应该先在当地凭护照开一个银行账户。

(2) 银行存款证明。美国现款买房,为了证明有支付能力,一般都要提供银行存款证明,简单的操作就是自己上网到账户中打印。中国国内银行的流水单也可以,但最好经过银行盖章。

美国加州购屋秘笈之二:现款买屋的程序如何?

(1) 找当地可靠又有经验的房地产经纪人。
(2) 经纪人带去看房。
(3) 看中了房子,由经纪人帮助分析房价,填写出价合约,加上押金支票影印本和银行存款证明一起递交给卖方经纪人。
(4) 双方经纪人之间谈判包括价钱在内的各种条件,讨价还价。
(5) 双方达成一致之后,展开过户,押金支票交给过户公司兑现。
(6) 买方了解和调查屋况、产权、环境、屋主协会规定等等。
(7) 签署过户文件,填写各类表格。
(8) 若没有大问题,则去除退出条款。
(9) 完成承诺的各项协议内容(例如修理)。
(10) 电汇尾款。
(11) 最后再检查一遍房屋。
(12) 政府登记,完成过户手续。
(13) 交钥匙。

美国加州购屋秘笈之三:现款买屋有何费用?

买屋除了房价之外还有各类手续费,买家需要支付的费用有过户费、保险费,房屋检查费,等等。买家绝对不需要付的是佣金(由卖家来付)。有的费用,例如交易税、环境灾害报告费、屋主协会手续费、杀白蚁、房屋保修等,都是可以谈判决定由谁负担的。另外,房地产税和屋主协会月费需要按过户时间来分割缴纳自己的部分。以一个50万美元的房子为例,买家要付的手续费(若不算房地产税和屋主协会月费分割),可能是两千到四千美元之间。

美国加州购屋秘笈之四:现款买下房屋后,后续维持的费用有哪些?

买下房子之后,每年都要缴纳一笔房地产税,洛杉矶郡的房地产税大约在房价的1.25%左右。不同的郡和地区,税率略有不同。同时,还要每年缴纳数百元至一千元之间的房屋保险费。若是有屋主协会,每月要交屋主协会月费(常见的是一百至三百美元之间),但该月费常常涵盖了保险费。

此外,若自住的独立屋,则有水电煤气垃圾等生活费用。若出租,则不用负担这些费用,但有少许管理费。

(作者阮秉森,南加州资深全职房地产经纪人,拥有中国社会科学院硕士学位和美国大学的硕士学位。全美、加州、洛杉矶地区房地产经纪人协会会员。)

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