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瑞安“红证”风波调查 遭暴炒一夜涨十余万

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瑞安当地村民持有的“红证”。

站在村中小桥上,林大妈与同伴打量着珍珍房屋介绍所的红色大字,“代办过户返回地指标”。这间杂货店怎么摇身一变成了房屋介绍所?上了岁数的林大妈说:“这玩艺儿去年十分火爆!”

顺着林大妈的指引,中国青年报记者在浙江省瑞安市安阳镇上望街道林西村发现,短短百余米的街道两边分布着40多家房屋介绍所。“蔡宅、林西、雅儒、九一、九二、九三、新桥头、林东,返回地指标”等醒目的大红广告,成为这个城郊村庄另类的“春联”。

瑞安从事房地产开发的李总用“房屋介绍所多于米店”来描绘这一带的变化。随着当地城镇化建设步伐加快,东山街道、上望街道等市郊村民慢慢告别了“日出而作、日落而息”的生活方式。这些“洗脚上田”的农民受到市场经济第一波冲击就是买卖“返回地指标”(简称红证):即国家在征用集体土地时不直接支付征地价款,而是按照征用耕地面积的一定比例,安排农村集体经济组织一定数量的安置用地。

根据浙江省政府有关通知,瑞安市自2003年起推行安置留地政策,由村里根据实际情况分配给农民,原则上返回比例为10%,特殊情况不超过15%。

尽管去年年底瑞安市政府紧急叫停了城郊一度疯狂的“红证”交易,但“红证”风波暴露的征地制度及补偿机制不合理的问题,时至今日仍没有完全破解。

交易“红证”到底属于市场经济行为,还是民间资金非法炒作,记者近日赶赴浙江温州、瑞安等市进行调查。

“红证”一夜暴涨十多万元

林西村一家简陋的房屋介绍所内,悬挂着该村瑞达组团的设计鸟瞰图:三栋23层、两栋13层高的住宅楼拔地而起。

林先生告诉记者,全村900多户村民,他一家三口分到住房指标59.6平方米,商场8.1平方米,停车位15.7平方米。这名中年男子拿着盖有林西村法人代表陈万清印章的“红证”说:“补偿‘半套房子’怎么住人?”

他家住进规划中的瑞达小区的新楼房有两条途径:要么以较低价格从本村村民手中购买一本“红证”中的住房指标面积,要么按市场价格把新房实际面积减去返回地指标后的面积差买下来。

瑞达小区规划中平均每套毛坯房100多平方米,减去返回地指标没有几十万元根本拿不下来。林先生说“失地农民根本拿不出这笔钱来,‘红证’买卖左右为难”。

从2009年三四月开始,一些头脑灵活的村民便打起了“红证”主意,林西村临街的门面房或自有住房纷纷被改头换面,装上银行刷卡消费的POS机,代办过户“返回地指标”。刚开始交易时返回地指标3000元左右每平方米,市场波澜不惊。

瑞安市区欧瑞楼盘3万多元一平方米的开盘价格,让村民们突然发现,林西村与欧瑞项目不到1公里,房价却相差十倍左右。“林西的房价将来至少在每平方米1.5万元左右”。村中一位房屋介绍所老板对记者说,瑞达组团何时开工建设仍是一个未知数,不过将来巨大的升值预期让“红证”变成“洛阳纸贵”。

8月4500元/平方米,10月初每平方米接近7500元,随后村民中流传,这些“返回地指标”每平方米交易价格有可能突破万元大关。房屋介绍所的林老板说:2009年国庆节期间,林西村的返回地指标交易达到高峰期。“一本‘红证’一夜之间暴涨10多万元”,有钱的村民纷纷取款,缺钱的人向银行或民间借贷,个别企业的生产性资金以及市场热钱纷纷参与投机。

林西村百米街道每天人山人海,既有当地村民,又有外地投资客,甚至不乏代理公职人员进行买卖的马仔。这可乐坏了房屋介绍所的老板,每交易一笔收取代理费500元。“最多的一天有几十笔交易”。林老板说。

在村民手中持有的“红证”上,瑞安市有关部门设了六页转让情况登记表。上面写着:转让方、受让方身份证号码,村民委员会与法人代表印盖等字样。林西村民说,只要转让、受让双方到场,给村民委员会交纳300元手续费即可办理“红证”过户。

实力强的投资者持有十几个“红证”,家庭富裕一点儿的村民也买有两三个证。林西村民反映,返回地指标开始变得扑朔迷离。

民间资金成为“幕后推手”

瑞安是浙南著名侨乡,现有海外侨胞、归侨侨眷20万多人,外汇收入曾处于全国前列。与此同时,20万瑞安人在全国各地经商办厂,民间资金实力非常强大,居民之间相互调剂百万元是轻而易举的事情。

正当市郊村民交易热火朝天时,国内某媒体刊发一条爆炸性新闻说,“当地300亿资金参与炒作,瑞安某银行专门设立4000亿元资金专供炒地,银行90%的资金可能被用于炒地”。

浙江银监局温州监管分局负责人在接受中国青年报记者独家专访时说:“炒作‘红证’并非区域特征,而是当前房地产市场价格飙升、充裕民间资金无序游走所形成的一种投机现象。”

实际上,瑞安市现有金融机构16家,截至2009年9月底,全市各项人民币存款余额653.02亿元,各项人民币贷款余额558.24亿元,根本不存在当地某银行设立4000亿专项资金专供炒地的可能性。

从瑞安市去年9月末人民币贷款结构来看,工业、农业、商业、基本建设和技术改造贷款、个人消费贷款分别占比47%、12%、2.59%、20.18%、15.71%,合计超过96%的贷款投向明确;其他类贷款3.99%,“不可能有90%的信贷资金流入炒地”。这位负责人说。

据温州监管分局调查,长期以来,瑞安市土地资源不足,特别是市区土地供应量更加稀少。2007年以来,该市市区成功出让商品房建设用地仅5宗,不到全市出让地块的五分之一。瑞安商品房供应量一度出现逐年下降的现象,加之往年一些出让土地开发建设进度缓慢,建设周期过长,只有少数项目能对当期的市场供应。

这份调查报告指出,大量安置房、经济适用房长期以来未能落实到位,加剧了瑞安地房地产市场的供求矛盾。

李总则见证了近几年来瑞安房地产市场风云变化。2009年上半年,瑞安商品房买卖合同住宅均价16126元/平方米,同比上升153%;当年2月到8月,多数商品房上涨超过50%,前不久新推出的几个商品楼盘每平方米价格均在2万元以上,最高已超过3万元。楼盘开盘时自己必须实施“三不能”策略,即“办公室不能去,手机不能开,家里不能回”,两三百套房子一周之内全部卖出。

一方面,当地居民对瑞安房地产市场价格上涨充满乐观预期,另一方面是市郊返回地指标建房成本多在2000元至2500元,安置留地的村民为解决实际经济需求把“返回地指标”拿到房屋介绍所出售,有人确认购买签订协议后,前往卖家所持“红证”的颁发部门村委会加盖大红印章,确保以后的房子可以更名。当这片返回地最后建成房子领取房产证后,再由最初的卖房人将房子过户给最终的指标购买人。这让当地民间游资发现了“新大陆”,投机氛围陡增。

温州监管分局调查显示,温州民间投资的资金来源中,自有资金、银行贷款、民间融资三者比例约为54∶18∶28,在瑞安自有资金及民间融资所占的比重更高。2008年以来,受国际金融危机影响,外向型产业主导的瑞安经济发展乏力,大量本应用于制造业等实体企业的经营资金开始涌入股市或房市。

据温州监管分局透露,2009年4月以来,部分投机者大肆炒作瑞安市东山、上望、莘塍三个城市中心区周边乡镇(街道)的“返回地指标”。当年初售价在4000元/平方米左右。经过炒卖后,一个指标售价最高可达170万元左右,上涨近3倍,而且短期内价格变动迅速,最热时一天一价。大多数买家只需支付10%~20%的定金,剩余部分资金可在半个月后付清,但在定金到期前,中间倒卖者为赚取差价已将指标几经易手。

“禁炒令”颁布后村民并未打消“红证”升值期望

瑞安市划定的安置留地由农民自建自用,按农村集体用地性质处置,土地所有权转为国有,收益全部归集体经济组织所有。这一政策的出台原本是希望为解决失地农民的生活生产问题提供一条有效途径。可当民间游资大量涌入后,返回地指标交易现象便与政策的初衷“南辕北辙”。

温州监管分局指出,此类现象进一步增加了房地产市场“泡沫”。2009年10月28日,瑞安市政府出台《关于进一步规范我市房地产市场的实施意见》,严禁村集体组织发放的指标“红证”上市流通,严禁房地产经纪机构和经纪人员、公职人员等参与返回地建房指标买卖;对不听劝阻的,有关部门将严肃追究相关责任;构成犯罪的,将依法追究刑事责任。

林西村房屋介绍所一位老板说:“返回地指标价格应声落下,介绍所门可罗雀。”

林姓村民透露:“我们坐了一回‘过山车’,部分心脏不好的村民则被气得住进医院”。

本报记者在瑞安调查采访时发现,虽然“红证”风波暂时被行政命令压住势头,不像以前那么火爆,但地下交易现象难以禁止。几家房屋介绍所的老板向记者透露,目前处于不温不火阶段,返回地指标价格在5000元/平方米左右。

据瑞安市一名房地产开发商透露,“红证”溢价交易包含有村民相互调剂行为与双方自愿买卖的市场行为。“若不破解征地制度及补偿机制不合理问题,村民会不可避免地进行返回地指标买卖”。

“红证”交易与买卖“小产权房”有本质上的差异。这位开发商表示,“红证”上分配的住房指标是正规设计单位设计出来的,结构、容积率、绿化与车库配套完全符合国家建设标准,只不过房子暂时没有建造起来,有点预售期房的味道。

上望街道林姓居民说:“即使现在打压住了交易现象,但房子建好后村民之间还是需要调剂的,不可能两户人家住在一个屋檐下。”

村中另一位在内蒙古做生意的林总则认为:“‘禁炒令’并没有宣布我们手中的‘红证’作废,等等看,说不定哪天政策解禁,价格又涨上去了。很多村民与我的想法一样。”

温州市有关部门建议瑞安市政府、商业银行,维护房地产市场健康稳定,严格落实“谁贷款,谁管到边、管到头”原则,区别对待游资投机与村民之间合理调剂行为。对投机行为予以坚决打击,对调剂行为进行合理引导与有力监督。此外,瑞安市相关职能部门还应简化审批程序,加快返回地建房进度,保障农民的合法权益。

(李剑平/中国青年报)